El 9 de setembre es va aprovar al Parlament de Catalunya la Llei de Regulació de Preus de Lloguer, impulsada pel Sindicat de Llogateres i Llogaters. La llei, que compta amb el suport del govern català i una majoria parlamentària, a més de 4.000 entitats socials, econòmiques i culturals, ha de ser una eina fonamental per al control dels preus dels lloguers en territori català.

Els cinc darrers anys, els preus de l’Àrea Metropolitana de Barcelona han experimentat una pujada del 40%, increment inaccessible per a bona part del veïnat, que es veu obligat a canviar de residència o senzillament no pot fer front al pagament i en moltes ocasions acaba sent desnonat. La regulació de preus aprovada a Catalunya afecta tot el territori però especialment a l’Àrea Metropolitana de Barcelona, una de les zones més afectades per la liberalització del sector.

Irene Sabaté, una de les portaveus del Sindicat de Llogateres de Catalunya, explica a la Burxa quines són les claus de la nova regulació, de quina manera afectarà al mercat immobiliari i com afavorirà l’accés a l’habitatge.

Per què creieu al Sindicat que la llei de regulació de preus serà una eina sòlida i consistent per a afavorir l’accés a l’habitatge? És una solució definitiva o calen altres mesures? En cas afirmatiu, quines?

La llei està encaminada a avançar cap a l’assequibilitat del lloguer, és a dir, a aconseguir que no hi hagi tanta desproporció entre els ingressos i la despesa en habitatge. És un primer pas, de mínims però també amb la virtut de ser fruit d’un ampli consens, en aquest sentit.Pretén prevenir els anomenats “desnonaments invisibles”, que són els que es produeixen quan una llogatera no pot assumir una pujada de preu. Disminuirà els incentius que fins ara promovien la rotació ràpida dels inquilins, donat que els preus s’han de mantenir encara que hi hagi nou contracte i/o nou inquilí. D’entrada es contindrà la bombolla, tot mantenint els preus en alguns casos, o fins i tot baixant-los quan aquests es trobin per sobre de l’índex. A banda dels supòsits contemplats a la llei, esperem que aquest marc legal també ens doni força per aconseguir baixades de preus en altres casos, però això no serà un resultat automàtic sinó que requerirà mobilització i empoderament per part de les llogateres (cosa que cal anar treballant en paral·lel, mitjançant l’acció sindical i activitats de divulgació de la llei). És una mesura que respon al context actual de bombolla de preus, a la qual s’ha afegit una gravíssima crisi sociosanitària, amb un augment de l’atur sense precedents i una precarització general de les vides de la població. En aquest context, la regulació de preus és de sentit comú, altrament anem cap a una emergència habitacional encara més greu que la de la crisi anterior. Per suposat que calen altres mesures, incloses al decàleg del Sindicat: mobilització del parc vacant, augment del parc públic, paralització dels desnonaments, etc.

Quines diferències hi ha entre aquesta llei i les regulacions anteriors?

Anteriorment, l’única regulació era la referenciació de les pujades a l’IPC, l’índex de preus de consum, però això dins d’un mateix contracte: quan aquest s’acabava o canviava la llogatera el preu estava completament desregulat, fet que exposava les llogateres a les dinàmiques de l’oferta i la demanda i a les bombolles, a més d’incentivar la rotació d’inquilines. En aquest cas, a més, la referenciació a l’índex de la Generalitat (un índex la construcció del qual hem criticat dels del Sindicat, però que també té algunes virtuts i representa una iniciativa pionera a l’Estat, un primer intent, molt imperfecte, de donar transparència al mercat) aporta un element d’objectivitat a la relació entre el preu del lloguer i les característiques de l’immoble (superfície, antiguitat, ubicació, equipaments, estat de conservació…). Ja no s’hi val posar un preu qualsevol a un habitatge qualsevol, només argumentant que “així està el mercat” a la zona, per exemple. Alhora, el fet que l’índex es moduli en funció de les característiques de l’habitatge (la superfície, si té ascensor o no en té, etc) farà que els habitatges de més qualitat tinguin un preu superior als de menor qualitat, de manera que s’evita una distorsió del mercat. El fet d’incorporar un règim de control i sancionador farà més efectiva la llei en la seva aplicació. I el fet que es reconegui el paper dels sindicats de llogateres com a representants dels interessos del col·lectiu, tot contemplant la nostra participació en la comissió de seguiment de la llei, també dibuixa una via més clara d’accions per fer complir allò establert. A banda, en un sentit més general, tot plegat implica un reconeixement del paper dels sindicats de llogateres a la nostra societat.

Segons vosaltres, un altre problema de regulacions de preus anteriors derivava de la seva incapacitat d’incentivar la nova construcció de lloguer. Per què penseu que aquesta nova llei pot impulsar la construcció de pisos de lloguer social, per exemple?

La regulació no afecta els habitatges de nova construcció o sotmesos a gran rehabilitació durant els primers tres anys des de l’acabament de les obres, i durant els primers cinc anys les rendes es poden referenciar al marge superior de l’índex, per la qual cosa no es desincentiva la inversió en aquest sentit. Per promoure que les noves promocions incorporin oferta de lloguer social, tanmateix, s’hi han de combinar altres mesures i polítiques com ara la regulació del 30% vigent a Barcelona i altres municipis des de fa uns mesos. Això pel que fa a la iniciativa privada. I també cal una aposta molt més decidida de les administracions publiques, sobretot en el sentit d’augmentar substancialment el pressupost destinat a habitatge, que a hores d’ara és irrisori comparat amb altres països del nostre entorn. En qualsevol cas, les amenaces del sector immobiliari i dels “experts” que emeten discursos que responen als seus interessos sobre la reducció de l’oferta que implicarà la regulació no estan sustentades en evidències empíriques. És més aviat un discurs que pretén propagar la por a la intervenció del mercat, quan en realitat es tracta d’un mercat fortament regulat a la mida dels arrendadors i promotors. El que sí està comprovat és que la desregulació porta a l’augment descontrolat dels preus (es va veure als Estats Units en l’època en que es va anar abolint el rent control). I també, que la manca de regulació en determinades conjuntures de vegades pot coincidir amb un augment de l’oferta (en èpoques de bombolla de la construcció), però això no necessàriament implica un abaratiment dels preus, com ja vam veure durant la bombolla anterior a la crisi del 2008.

Després de l’aturada dels desnonaments durant la pandèmia del Covid-19, aquests s’han reactivat les primeres setmanes de setembre, especialment entre el 14 i el 19 de setembre, amb més de 120 desnonaments programats només a la ciutat de Barcelona. Penseu que la nova regulació aconseguirà revertir la situació de l’Àrea Metropolitana de Barcelona? Per què?

La llei proporciona eines per frenar les pujades i també per forçar baixades de preus, en aquells casos en què els preus estiguin per sobre de l’índex. A banda, el fet de que les llogateres es puguin presentar empoderades davant l’arrendador, coneixedores dels seus drets, organitzades i disposades a reclamar millors condicions esperem que doni peu a preus més assequibles i acabi amb els abusos i la seva impunitat. Especular, cercar el profit màxim sense tenir en compte cap altra consideració, per dir-ho així, ja no sortirà tant a compte perquè ens hem dotat d’eines d’autodefensa, ara també de caire legislatiu i, per tant, d’abast més universal que l’acció sindical barri a barri, en els blocs de propietat vertical, per exemple. Algunes regulacions comportaven el deteriorament de la qualitat del parc d’habitatge de lloguer.

Què incentiva de manera especial la llei aprovada el 9 de setembre?

A banda de les condicions especials per a les grans rehabilitacions, com ja he esmentat, la llei contempla un cert marge per a augments del lloguer justificats per la inversió en obres de millora. Del que es tracta és de forçar que hi hagi correspondència entre el preu del lloguer i les condicions materials del pis. Òbviament, haurem d’estar molt atentes per evitar situacions fraudulentes on es facin reformes “cosmètiques” amb l’únic objectiu d’augmentar preus. Però de fet aquesta serà una problemàtica que ens situarà a prop de l’experiència de les inquilines que viuen en països amb legislacions molt més garantistes, on òbviament l’abús immobiliari i l’afany especulador també hi són, però on també hi ha a l’abast de les llogateres eines legals per a que aquestes pràctiques no quedin impunes.

Un altre element de preocupació en les experiències de regulació de preus radica en la seva facilitat per a ser evadides o assumir els costos d’incompliment. Què es preveu a partir d’aquest moment per tal d’evitar aquestes situacions?

A la llei es tipifiquen tot un seguit d’infraccions lleus i greus amb les seves corresponents sancions, i també s’estableix la obligació de restituir de manera retroactiva les quantitats cobrades en excés per part de l’arrendador. La informació necessària per detectar un incompliment del règim de contenció de rendes (l’índex, el preu del lloguer amb el contracte anterior) és pública i per tant accessible per part de la ciutadania, la qual cosa proporciona transparència i permet emprendre les accions corresponents per fer complir les limitacions. També s’estableix tant la possibilitat de presentar demandes judicials com de recórrer a sistemes d’arbitratge, com ara els que ja existeixen en l’àmbit del consum, en els casos en que els arrendadors són empreses.

Un punt clau de la nova legislació és el reconeixement legal de les organitzacions de llogateres com a part a l’hora de resoldre un conflicte. Què suposa per a les llogateres? Estaran realment més protegides davant els possibles abusos per part dels propietaris?

Des del moment de l’entrada en vigor de la llei, estem efectivament més protegides, per tots els motius exposats més amunt. Sabem per experiència, però, que la mera existència de les eines legals no garanteix la seva aplicació: és aquí on tenim per davant tota una tasca de divulgació dels nous drets que aquesta llei ens atorga. Cal, doncs, fer difusió de la llei, i això els sindicats de llogateres, i tot el moviment pel dret a l’habitatge més en general, ho aconseguim dia a dia mitjançant l’assessorament col·lectiu a les nostres assemblees. La informació és poder, el primer pas per fer-nos valdre és conèixer els nostres drets.

D’altra banda, des del Sindicat de Llogateres i tants d’altres sindicats i grups d’habitatge demaneu l’aturada de tots els desnonaments. Si es regulen els preus dels lloguers també hi haurà menys desnonaments, o creieu que aquests continuaran tot i la nova regulació?

Com comentava abans, la llei que ara entra en vigor frenarà en primera instància els desnonaments invisibles, aquells que es produeixen quan no es poden assumir les pujades o els nous preus que demanen els propietaris. Tanmateix, també podem esperar que, en un context de moderació dels preus, on les llars no es vegin tant escanyades per les despeses del lloguer, s’acabi observant també una davallada dels desnonaments per impagament. Hem de ser molt conscients, però, que no serà immediat, i que abans que no arribi aquest moment ens enfrontarem -ja ho estem fent- amb una onada de desnonaments derivats dels estralls que la “coronacrisi” està provocant a nivell social i econòmic. Des del Sindicat reclamem l’aturada immediata dels desnonaments sense alternativa habitacional, i la previsió (amb eines que ja ens proporciona la legislació vigent, com ara la llei 24/2015) de lloguers socials i en alguns casos de reallotjaments per a les persones afectades.

Alguns d’aquests desnonaments han estat executats pels Mossos d’Esquadra amb l’ús de la força i de manera violenta, com els darrers als barris del Raval, el Carmel i Sants. Quina és la vostra opinió sobre l’ús de la força en l’execució de certs desnonaments?

Són l’expressió visible d’una violència que altrament roman invisible, implícita. Els cops dels mossos representen el fracàs del sistema de protecció social, alhora que representen la visibilització de l’abús de drets que suposa un sistema d’habitatge que no garanteix aquest recurs bàsic a la població, i que posa per davant els interessos d’arrendadors, promotors, especuladors… Les imatges ens indignen però alhora ens esperonen a continuar amb una lluita imprescindible, urgent, sense espai per a la tebior. Mentre continuï havent-hi desnonaments, mentre hi hagi famílies que veuen negat el seu dret a un sostre, no hi haurà justícia social a casa nostra.

Des del Sindicat afirmeu que la llei de regulació de lloguers aprovada a Catalunya és una de les més avançades i potents en matèria de control de preus a nivell internacional. Quins elements estan contemplats que en altres regulacions de preus internacionals no s’han tingut en compte?

Per exemple, el fet que es pugui aplicar a 60 municipis de Catalunya evitarà l’extensió de les practiques especulatives de les grans ciutats cap a altres ciutats més perifèriques, donat que allà també hi haurà regulació (va ser una de les crítiques que es va fer a la regulació en el cas de París).

Similar Posts